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06.05.19

Seguro-caução: o que é e por que é necessário na locação de imóveis?

Como em qualquer contrato que fixa os critérios de uma negociação, o contrato de locação também precisa definir garantias de que os termos acordados serão devidamente cumpridos, bem como que, no caso de descumprimento, as respectivas sanções serão adotadas.

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Entre essas garantias, existe aquela que assegura que o proprietário do imóvel receberá os aluguéis na forma acertada e que o imóvel será mantido em boas condições de uso. Em caso contrário, deve existir uma compensação.

Pois é aí que entra o seguro-caução, uma das opções de garantia de locação. Quer saber mais sobre ele? Então basta acompanhar nosso post de hoje!

Fiador

O meio mais tradicional de garantir os pagamentos dos aluguéis e a conservação do imóvel é a apresentação de um fiador. Ele fica gravado no contrato como a pessoa que responderá pelas dívidas do locatário caso surja a inadimplência ou a necessidade de providenciar algum reparo.

O fiador deve possuir um imóvel em nome próprio e disposição para assumir o risco. São essas restrições que, muitas vezes, dificultam o processo para o locatário.

Embora essa modalidade de garantia possa parecer interessante tanto para o locador (que terá a quem recorrer em caso de inadimplência) quanto para o inquilino (que não precisará pagar taxas como garantia), ela também apresenta desvantagens para ambos, como veremos a seguir:

  • inquilino: após a apresentação de todos os documentos próprios e do fiador, o inquilino precisará aguardar todo o processo de análise do perfil do fiador para, então, saber se teve a sua ficha aprovada — o que pode comprometer seus planos. Além disso, existe o risco de desgastar o relacionamento com o seu fiador (que costuma ser um parente ou amigo) em situações de inadimplência;
  • locador: caso o inquilino não pague o aluguel, o locador precisará recorrer à justiça (que costuma demorar de 2 a 3 anos) para acertar as contas com o fiador. Além disso, o locador também estará sujeito à espera pela análise do perfil do fiador.

Diante principalmente dessas situações é que surge a necessidade de se pensar em outras formas de garantia.

Caução

Basicamente, a caução é uma garantia que o locador recebe de que, mesmo sem a presença de um fiador, não terá prejuízo caso o inquilino se torne inadimplente. Vale ressaltar que tal garantia também pode cobrir danos que o locatário eventualmente cause ao imóvel durante o período de vigência do contrato de locação. E existem várias modalidades de caução, viu?

Uma conta poupança em conjunto pode ser aberta em nome do inquilino e do proprietário do imóvel, por exemplo. Nela, o inquilino faz o depósito de determinada quantia, que servirá como a garantia acertada, sacada pelo locador nos casos previstos.

Ao final do contrato, se não houver a necessidade de cobertura de inadimplência ou de reparação de danos ao imóvel, o inquilino saca o saldo da poupança como forma de resgate da caução.

Existem também o cheque caução, o cheque cautela e a hipoteca de bens, que, da mesma forma, podem garantir as condições contratuais. Outra caução que vem se tornando bastante comum é aquela dada pelo seguro-fiança ou seguro-caução, como veremos a seguir.

Seguro-caução

Seguro-fiança, seguro-caução ou seguro-aluguel são as várias denominações para um mesmo tipo de garantia fiduciária, que tem sido muito usado ultimamente e que as seguradoras oferecem na forma de uma apólice de seguro.

Para ter direito a ela, o inquilino ou o proprietário do imóvel paga um prêmio que dará ao locador o direito de resgatar valor suficiente para a cobertura do prejuízo caso precise lidar com a falta de pagamento do aluguel.

Para que a responsabilidade dos pagamentos seja atribuída ao locador ou ao locatário, essa condição deve ser especificada em contrato. Caso tal especificação não exista, a obrigação automaticamente passa a ser do inquilino.

A grande vantagem do seguro-caução para o inquilino é que ele agiliza a aprovação da proposta de aluguel, embora não seja uma garantia de aprovação.

Para o proprietário do imóvel também é vantajoso, uma vez que, caso exista a necessidade de resgatar a apólice, basta que ele ou a administradora do contrato informe à seguradora sobre a inadimplência. Assim, em poucos dias, a indenização será liberada.

Quando o seguro-caução pode ser utilizado?

O seguro-caução pode ser contratado para a locação de imóveis residenciais, comerciais e não residenciais (escritórios, consultórios etc). Para tanto, o candidato a inquilino precisa comprovar que possui uma renda mensal equivalente a 3 ou 4 vezes o valor do aluguel, que pode, na maioria das vezes, ser composta por até 3 pessoas que venham ou não a morar no imóvel.

O seguro-caução é mesmo a melhor opção?

Depende. Antes de contratar o seguro-caução, o inquilino precisa compreender que a análise feita pelas seguradoras se assemelha àquelas realizadas por instituições de crédito. Portanto, ele poderá ter o pedido negado se tiver o nome inscrito em serviços de proteção ao crédito ou se for entendido pela avaliação da seguradora que ele não terá condições de arcar com os aluguéis mensais.

Além disso, cabe o alerta para situações de inadimplência: o seguro-caução não exime o inquilino de pagar a sua dívida. Assim, a seguradora contratada pagará o aluguel e os encargos decorrentes ao proprietário do imóvel; contudo, ela buscará o reembolso total da dívida junto ao locador inadimplente, que pode, inclusive, ser acionado na justiça.

Outra desvantagem do seguro-caução é que ele pode ter o custo anual equivalente ao valor de um aluguel ou mesmo de um aluguel e meio, onerando assim o custo total da locação. Vale mencionar ainda que esse “investimento” não é devolvido ao inquilino ao final do contrato. Com isso em mente, para facilitar o pagamento, muitas seguradoras vêm oferecendo o parcelamento do prêmio.

Além dessas modalidades, existe também a cessão fiduciária, que é uma das formas de recuperação judicial para locação de imóveis menos conhecidas e utilizadas no mercado. Para esse caso, o inquilino oferece títulos de capitalização e quotas de fundos de investimento como garantia pela locação do imóvel.

Por fim, vale ressaltar que o contrato de locação só pode ser firmado usando uma única modalidade de garantia locatícia. Independentemente daquela que for acertada entre o proprietário e o inquilino, é importante que todos conheçam e estejam de acordo com as cláusulas do contrato.

Assim, ambos deverão cumprir os seus direitos e deveres e, em caso de inadimplência, a garantia locatícia entrará como uma forma de compensação ao proprietário.

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